Como Fica o Imóvel Financiado no Divórcio? Guia Completo

Quando ocorre o divórcio, o imóvel financiado não pertence ao casal, mas sim ao banco. A divisão real não é do imóvel em si, mas sim dos direitos e das parcelas pagas durante o casamento, conforme determina o artigo 1.658 do Código Civil para a comunhão parcial.

Na prática, vocês precisam decidir se um compra a parte do outro e assume a dívida sozinho, se vendem o bem para repartir o saldo quitado ou se mantêm o financiamento em conjunto.

Como o banco precisa aprovar qualquer mudança na titularidade do contrato, essa partilha exige cuidados específicos para não travar a sua linha de crédito ou gerar prejuízos.

Continue a leitura para conhecer as 4 formas seguras de resolver essa divisão e proteger o seu patrimônio.

O Regime de Bens e o Imóvel Financiado: Quem tem direito?

Imóvel financiado no divórcio é uma das situações que mais geram dúvidas na hora da partilha. Afinal, quem tem direito à casa quando ainda existem muitas parcelas para pagar? O imóvel fica com quem está no contrato? E se apenas uma pessoa pagou o financiamento?

A resposta depende principalmente do regime de bens, da data em que o financiamento foi contratado, das parcelas pagas durante o relacionamento e da situação do contrato com o banco.

No financiamento, o casal não deve simplesmente considerar que é dono de todo o imóvel quitado.

Enquanto existe saldo devedor, é preciso analisar os direitos adquiridos sobre o imóvel e as parcelas pagas, além das obrigações assumidas perante a instituição financeira.

Por isso, fazer a partilha de um imóvel financiado exige mais do que dividir um valor pela metade.

É preciso calcular o que efetivamente pertence a cada um e verificar como essa divisão será formalizada perante o banco e o Registro de Imóveis.

Imóvel financiado no divórcio: o que realmente pode ser dividido?

No regime da comunhão parcial de bens, a regra geral é que os bens adquiridos onerosamente durante o casamento sejam comunicáveis, observadas as exceções previstas na legislação.

No caso de um imóvel financiado, isso significa que é necessário verificar quanto foi pago durante a relação e quais direitos patrimoniais foram constituídos nesse período.

Imagine um casal que pagou R$ 100 mil do financiamento enquanto estava casado.

Em uma situação em que todo esse valor seja comunicável, a referência para a meação será de R$ 50 mil para cada um.

Não importa, por si só, se os pagamentos saíram da conta bancária do marido ou da esposa.

O fato de apenas um dos dois ter feito os Pix também não transforma automaticamente todo o patrimônio construído durante o casamento em propriedade exclusiva dessa pessoa.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, no regime da comunhão parcial, a aquisição onerosa realizada durante o casamento pode integrar a partilha mesmo quando os recursos tenham sido fornecidos exclusivamente por um dos cônjuges, ressalvadas as hipóteses legais de incomunicabilidade.

E se apenas um cônjuge estiver no financiamento?

Essa é uma situação bastante comum. O nome que aparece no contrato do banco não resolve sozinho a questão da partilha entre o casal.

É necessário analisar o regime de bens, o momento em que o financiamento foi contratado, a data da separação de fato, os valores pagos e a origem dos recursos.

Assim, estar sozinho no contrato não significa automaticamente ter direito exclusivo aos valores patrimoniais construídos durante o casamento.

União estável tem os mesmos direitos no imóvel financiado?

Em regra, sim.

Quando não existe contrato escrito estabelecendo outro regime, a união estável segue o regime da comunhão parcial de bens.

Isso significa que o casal não precisa ter registrado a união em cartório para que existam efeitos patrimoniais.

Se o financiamento foi pago durante a união e os direitos adquiridos forem comunicáveis, eles podem entrar na partilha.

Portanto, quem vive em união estável também precisa analisar cuidadosamente o financiamento antes de decidir quem ficará com o imóvel.

>>> Veja também: Como Dar Entrada no Divórcio e Como Fica a Partilha de Bens

Como dividir um imóvel financiado no divórcio?

Existem diferentes caminhos para resolver a situação. A melhor alternativa depende do saldo devedor, do patrimônio formado, da capacidade financeira de cada parte e das condições impostas pelo banco.

1. Vender o imóvel financiado

Uma possibilidade é vender o imóvel e utilizar o valor obtido para solucionar o financiamento, conforme as condições da operação.

Depois de considerada a dívida e os demais custos envolvidos, os direitos patrimoniais de cada ex-cônjuge são apurados conforme a partilha.

Essa alternativa costuma ser considerada quando nenhum dos dois quer ou consegue permanecer com o imóvel.

Mas a venda de um imóvel financiado não funciona exatamente como a venda de uma casa totalmente quitada. É necessário observar as regras do contrato e a participação da instituição financeira.

2. Um fica com o imóvel e compra a parte do outro

Outra solução é um dos ex-cônjuges permanecer com o imóvel e compensar o outro pela parte que lhe cabe.

É aqui que aparece a chamada torna ou reposição de meação.

Em termos simples, um dos cônjuges fica com a parte patrimonial do outro e realiza uma compensação financeira correspondente.

Porém, existe um detalhe que não pode ser ignorado:

Pagar a parte do ex-cônjuge não significa automaticamente retirar o nome dele do financiamento.

Se a intenção for deixar apenas uma pessoa responsável pela dívida, será necessário verificar a possibilidade de transferência ou alteração do contrato junto ao banco.

A instituição financeira pode exigir nova análise de crédito e comprovação de renda.

3. Os dois continuam vinculados ao imóvel

O casal também pode, dependendo da situação, manter o imóvel e o financiamento em nome dos dois.

Essa alternativa pode resolver um problema imediato, mas precisa ser tratada com cautela. Se apenas um morar na casa, quem pagará as parcelas? E se essa pessoa deixar de pagar?

Quem será responsável pelo IPTU, condomínio e manutenção? O que acontece se um dos dois quiser vender sua parte posteriormente?

Por isso, manter o imóvel em nome dos dois após o divórcio costuma ser uma solução que exige planejamento e, de preferência, caráter temporário.

Um acordo mal elaborado pode transformar um problema patrimonial em uma disputa que se prolonga por anos. Por isso, a melhor alternativa é falar com uma advogada de Família experiente no assunto.

4. Continuar pagando o financiamento e definir a partilha

Em determinadas situações, os ex-cônjuges podem continuar pagando o financiamento enquanto aguardam uma solução definitiva.

Isso pode acontecer quando ainda não é possível vender o imóvel ou quando nenhuma das partes consegue assumir imediatamente o financiamento sozinha.

Nesse caso, o acordo precisa deixar claro:

• Quem continuará pagando as parcelas;
• Quem poderá morar no imóvel;
• Como serão divididos IPTU e condomínio;
• Como os pagamentos posteriores serão considerados;
• Quando a situação será novamente analisada;
• O que acontecerá se uma das partes deixar de cumprir sua obrigação.

Quanto mais tempo o imóvel permanecer vinculado aos dois, maior a importância de deixar essas regras documentadas.

Quem fica com o imóvel financiado no divórcio?

Não existe uma regra segundo a qual o imóvel necessariamente ficará com quem está no contrato ou com quem realizou a maior quantidade de pagamentos.

A análise precisa considerar o regime de bens e a situação concreta do patrimônio.

Na comunhão parcial, por exemplo, os valores e direitos adquiridos durante o casamento podem ser comunicáveis mesmo quando apenas um dos cônjuges aparece como contratante ou realizou os pagamentos.

Também é importante considerar a data da separação de fato.

Imagine que o casal tenha pago R$ 120 mil durante o casamento e, depois da separação, uma das partes tenha continuado sozinha pagando mais R$ 50 mil.

Os dois períodos não devem ser tratados automaticamente da mesma maneira.

É necessário fazer o cálculo considerando quando os pagamentos ocorreram e quais valores efetivamente integram o patrimônio comum.

O banco é obrigado a tirar o nome do ex-cônjuge do financiamento?

Não automaticamente. Esse é um dos pontos mais importantes de todo o processo.

A sentença ou o acordo de divórcio pode estabelecer que determinado ex-cônjuge ficará com o imóvel e assumirá as obrigações relacionadas a ele.

Mas isso não significa, por si só, que o banco será obrigado a retirar o outro devedor do contrato.

A instituição financeira precisa analisar a alteração contratual conforme suas regras.

Na prática, isso pode envolver análise de crédito, comprovação de renda e aprovação para transferência da dívida.

Por isso, nunca é recomendável fazer um acordo de partilha presumindo que o banco aceitará a mudança posteriormente.

O ideal é verificar essa possibilidade antes de concluir a divisão do patrimônio.

Quem continua pagando o financiamento depois da separação tem direito a mais?

Essa resposta depende da situação concreta. Um dos pontos que precisam ser analisados é quando as parcelas foram pagas.

Os valores pagos durante a convivência podem integrar a partilha, enquanto os pagamentos realizados posteriormente à separação podem exigir uma análise específica.

Por isso, guarde contratos, boletos, comprovantes bancários e extratos relacionados ao financiamento.

Esses documentos ajudam a demonstrar como o patrimônio foi formado e quem realizou determinados pagamentos.

FGTS entra na partilha do imóvel financiado?

O FGTS pode ter impacto importante na partilha, principalmente quando os recursos foram utilizados para aquisição, pagamento ou amortização do imóvel.

No regime da comunhão parcial, o STJ possui entendimento no sentido de que valores depositados na conta vinculada do FGTS durante o casamento podem integrar a partilha, ainda que não tenham sido sacados.

Por isso, quando existe FGTS envolvido no financiamento, a análise deve considerar quando os depósitos foram realizados e como o dinheiro foi utilizado.

Não é seguro simplesmente afirmar que o FGTS pertence exclusivamente ao titular da conta.

A situação deve ser examinada de acordo com o regime de bens e com a formação do patrimônio durante o relacionamento.

E se apenas um pagou o imóvel financiado?

Essa é uma das dúvidas mais comuns. Na comunhão parcial, o simples fato de apenas uma pessoa ter realizado os pagamentos não significa automaticamente que ela terá direito a tudo.

Imagine um casal que comprou um imóvel durante o casamento e utilizou a renda de apenas um dos cônjuges para pagar as parcelas.

A origem do dinheiro precisa ser analisada, mas a regra da comunhão parcial considera, em determinadas circunstâncias, a aquisição onerosa realizada durante a relação como patrimônio comum.

Por outro lado, existem situações em que determinados valores podem ser considerados particulares.

É justamente por isso que a análise individual do caso é tão importante.

Impostos na partilha de imóvel financiado: preciso pagar ITBI ou ITCMD?

A tributação depende da forma como a partilha é realizada. Se cada cônjuge recebe exatamente a parte que lhe corresponde no patrimônio comum, não existe, simplesmente pela divisão igualitária, uma transmissão onerosa ou gratuita adicional.

A situação muda quando um dos ex-cônjuges recebe patrimônio superior à sua meação sem a correspondente compensação.

Nesse cenário, pode existir excesso de meação, com possível incidência de ITCMD quando caracterizada transmissão gratuita, conforme a legislação aplicável.

Já o ITBI está relacionado à transmissão onerosa de imóveis e sua incidência depende da operação realizada e da legislação municipal.

Por isso, não é seguro escolher a forma de partilha sem antes verificar suas consequências tributárias.

O que acontece com o imóvel depois do divórcio?

Depois de definida a partilha, não basta guardar a sentença ou a escritura em casa.

É necessário verificar a atualização da situação do imóvel perante o Registro de Imóveis.

A documentação correspondente deverá ser apresentada ao cartório responsável pela matrícula para que o registro reflita a nova situação jurídica.

Esse procedimento envolve emolumentos cartorários, cujo valor varia conforme o Estado e o ato realizado.

Também pode ser necessário apresentar documentação ao banco para efetivar eventual alteração no financiamento.

Como resolver um imóvel financiado no divórcio sem perder dinheiro?

A maior preocupação de quem está se separando não deveria ser apenas “quem fica com a casa?”

Antes disso, é preciso responder:

• Quanto já foi pago?
• Quanto ainda falta pagar?
• Quem está no financiamento?
• Qual é o regime de bens?
• Quando ocorreu a separação de fato?
• Houve utilização de FGTS?
• Quem pretende continuar no imóvel consegue assumir o financiamento?
• O banco aceita a alteração?

Essas respostas mudam completamente a forma como a partilha deve ser estruturada.

Um acordo aparentemente simples pode gerar prejuízo se uma pessoa abrir mão do imóvel, mas continuar vinculada à dívida bancária.

Da mesma forma, assumir sozinho um financiamento sem calcular corretamente a parte patrimonial do outro pode gerar uma disputa futura.

Por isso, antes de assinar qualquer acordo sobre imóvel financiado no divórcio, vale analisar o contrato, os comprovantes de pagamento, o saldo devedor, o regime de bens e os demais bens que serão partilhados.

Uma advogada especializada em Direito de Família pode avaliar essas informações e estruturar a partilha considerando tanto os direitos de cada ex-cônjuge quanto as exigências da instituição financeira.

Evite prejuízos na divisão do seu patrimônio

Seu imóvel ainda está financiado e você não sabe como dividir as parcelas, retirar o nome do ex-cônjuge ou calcular a parte de cada um?

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