O uso exclusivo de imóvel comum por apenas um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros após a separação gera para a parte privada da posse o direito de pleitear o arbitramento de aluguel proporcional à sua cota-parte. Essa medida fundamenta-se nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil, que vedam o enriquecimento sem causa de um condômino em detrimento do outro.
A atuação jurídica nesse cenário busca cessar o prejuízo patrimonial do ex-cônjuge afastado do bem, viabilizando o arbitramento de indenização mensal equivalente ao valor locatício de mercado e, se necessário, a alienação judicial do imóvel.
Com ampla experiência em Direito de Família e Sucessões, a Dra. Camila Soares, atua em todo o país para resguardar os direitos patrimoniais de clientes em processos de divórcio e partilha de bens.
Como identificar o direito ao arbitramento de aluguel por uso exclusivo?
O direito ao arbitramento de aluguel surge a partir do momento em que um dos proprietários utiliza o imóvel comum de forma exclusiva, impedindo a fruição ou posse do outro ex-cônjuge.
O imóvel adquirido durante o casamento ou união estável sob o regime de comunhão de bens pertence a ambas as partes em condomínio.
Portanto, a permanência de apenas um indivíduo na residência obriga o pagamento de indenização à parte privada do bem.
Uso exclusivo do imóvel comum após a separação de fato
A consolidação do uso exclusivo ocorre com o fim da convivência sob o mesmo teto, independentemente de haver sentença final de divórcio ou partilha registrada.
Cessada a afetividade e a composse, a permanência isolada de uma das partes no imóvel configura fruição exclusiva de bem comum.
A jurisprudência reconhece que a privação do bem exige contraprestação financeira para evitar o enriquecimento injustificado do morador.
Termo inicial para cobrança: a importância da notificação extrajudicial
O aluguel passa a ser devido, via de regra, a partir da notificação extrajudicial formal da oposição ao uso exclusivo ou a partir da citação na ação judicial.
Caso o ex-cônjuge afastado não manifeste oposição expressa, presume-se a existência de um comodato verbal gratuito.
Sendo assim, o envio de notificação extrajudicial é a primeira medida técnica indispensável para constituir o morador em mora e marcar a data de início da obrigação do pagamento do aluguel.
Fixação do valor do aluguel proporcional à quota-parte
O valor da indenização é calculado com base em 50% (ou na proporção correspondente ao direito de propriedade) do valor médio de locação do imóvel no mercado imobiliário.
Define-se o valor locatício total da propriedade por meio de laudo de avaliação imobiliária. Se a parte possui direito a metade do bem, o aluguel devido corresponderá a exatamente 50% do valor apurado.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida o entendimento de que é cabível a fixação de aluguéis antes mesmo da partilha definitiva de bens, desde que comprovada a posse exclusiva e a oposição do outro condômino.
A posição do STJ resguarda a igualdade entre as partes e impede que a demora no trâmite do processo de divórcio beneficie financeiramente quem ocupa o imóvel.
Cobrança de aluguel antes da partilha definitiva dos bens é cabível?
Sim, é cabível a cobrança de aluguel antes do encerramento da partilha, bastando a comprovação da posse exclusiva de um dos ex-cônjuges sobre o patrimônio comum.
O entendimento do STJ fixa que a indivisão formal dos bens não impede a fixação de frutos (aluguéis) ao proprietário que se encontra privado de exercer os poderes inerentes à propriedade.
E como ficam o pagamento de IPTU, condomínio e benfeitorias?
As despesas de manutenção do bem, como taxa de condomínio e IPTU, cabem integralmente ao ocupante exclusivo do imóvel.
Quem desfruta da moradia deve arcar com os custos decorrentes de seu uso corrente.
No caso de benfeitorias necessárias ou pagamento de parcelas de financiamento pendente, pode haver compensação ou abatimento no cálculo final, conforme análise do caso concreto.
E quando há presença de filhos menores no imóvel e o dever de moradia?
A presença de filhos menores residindo no imóvel com o ex-cônjuge não extingue o direito ao aluguel, mas pode impactar o valor final como prestação de alimentos in natura.
Caso o genitor afastado possua obrigação alimentícia perante os filhos que residem no imóvel, a cota de aluguel devida pode ser amortizada ou abatida na fixação dos alimentos, exigindo harmonização entre o Direito de Família e o Direito das Coisas.
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Como atua o advogado especialista em arbitramento de aluguel na prática?
A Dra. Camila Soares OAB/MG 109.190, advogada especialista, realiza a análise da documentação imobiliária, providencia a notificação extrajudicial para constituição em mora e ajuíza a ação judicial competente com pedido de liminar.
Sua atuação visa assegurar a rápida fixação dos aluguéis e evitar que o cliente sofra prejuízos financeiros contínuos enquanto se discute a partilha final.
A fase inicial consiste na elaboração ou contratação de parecer técnico de avaliação mercadológica do imóvel para fundamentar o valor requerido.
A profissional levanta dados comparativos de imóveis semelhantes na mesma região para demonstrar ao juízo o valor exato que o imóvel renderia se estivesse locado a terceiros.
Em seguida, envia-se notificação extrajudicial ao morador exigindo o início do pagamento do aluguel ou a concordância para a venda amigável do bem.
A notificação cumpre o papel de marco para a cobrança retroativa e possibilita a celebração de um acordo extrajudicial sem a necessidade de prolongamento de litígios.
Não havendo acordo, ajuíza-se a Ação de Arbitramento de Aluguel com pedido de fixação de aluguéis provisórios no início do processo.
A tutela provisória de urgência permite que o juiz determine o pagamento mensal do aluguel já nas fases iniciais da demanda, resguardando o sustento e o equilíbrio financeiro do autor da ação.
Principais Dúvidas Sobre Uso Exclusivo de Imóvel (FAQ)
Meu ex pode se recusar a vender o imóvel ou a pagar o aluguel?
Não. Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Se não houver acordo quanto à venda ou ao pagamento do aluguel, o juiz determinará o arbitramento coercitivo e a alienação judicial (venda forçada) do bem.
O valor do aluguel é retroativo à data da separação?
Não necessariamente. A cobrança retroativa retroage à data da notificação extrajudicial formal ou à data da citação na ação de arbitramento, salvo situações de dolo e ocultação do bem.
Posso pedir a alienação judicial (venda forçada) do imóvel junto com os aluguéis?
Sim. É plenamente possível cumular o pedido de arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo com a Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial do imóvel.
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Advogada experiente e qualificada, que atua desde 2010 nas esferas consultiva, preventiva, colaborativa e contenciosa de questões jurídicas atinentes ao Direito das Famílias e Sucessões. OAB/MG 109.190